Để viết chi tiết về dự thảo nghị định luật kinh doanh bất động sản, chúng ta cần xem xét các khía cạnh quan trọng sau đây:
I. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng:
Phạm vi điều chỉnh:
Xác định rõ các hoạt động kinh doanh bất động sản nào sẽ chịu sự điều chỉnh của nghị định này. Ví dụ:
Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, quản lý, tư vấn…).
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Đối tượng áp dụng:
Xác định rõ các đối tượng nào sẽ chịu sự điều chỉnh của nghị định, bao gồm:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
II. Điều kiện kinh doanh bất động sản:
Điều kiện chung:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Có vốn pháp định tối thiểu (mức vốn cụ thể).
Người quản lý, điều hành phải có chứng chỉ môi giới bất động sản (hoặc chứng chỉ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản).
Điều kiện cụ thể cho từng loại hình kinh doanh:
Kinh doanh bất động sản có sẵn:
Bất động sản phải có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (giấy tờ pháp lý, không có tranh chấp, bảo đảm chất lượng…).
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:
Phải có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có).
Đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
Đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.
Đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng (đối với nhà ở hình thành trong tương lai).
Quy định về vốn pháp định:
Mức vốn pháp định cụ thể cho từng loại hình kinh doanh bất động sản, có thể phân biệt theo quy mô dự án hoặc khu vực kinh doanh.
III. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh bất động sản:
Chủ đầu tư dự án bất động sản:
Quyền: Huy động vốn, kinh doanh bất động sản, quyết định giá bán/cho thuê…
Nghĩa vụ: Thực hiện dự án theo đúng quy hoạch, chất lượng, tiến độ, công khai thông tin, bảo đảm quyền lợi của khách hàng…
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Quyền: Thu phí dịch vụ, yêu cầu cung cấp thông tin…
Nghĩa vụ: Cung cấp thông tin chính xác, trung thực, bảo mật thông tin, chịu trách nhiệm về dịch vụ cung cấp…
Khách hàng:
Quyền: Yêu cầu cung cấp thông tin, khiếu nại, khởi kiện…
Nghĩa vụ: Thanh toán đầy đủ, đúng hạn, tuân thủ quy định…
IV. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Hình thức:
Hợp đồng phải được lập thành văn bản.
Nội dung chủ yếu:
Thông tin về các bên.
Thông tin về bất động sản.
Giá cả, phương thức thanh toán.
Thời gian bàn giao.
Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
Các điều khoản khác do các bên thỏa thuận.
Công chứng, chứng thực:
Quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng (nếu có).
V. Quy định về giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản:
Trường hợp bắt buộc phải giao dịch qua sàn:
Xác định rõ các loại bất động sản, dự án nào bắt buộc phải giao dịch qua sàn.
Quy định về hoạt động của sàn giao dịch:
Điều kiện thành lập, hoạt động, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch.
Trách nhiệm của sàn giao dịch:
Bảo đảm tính minh bạch, công khai, trung thực của giao dịch.
VI. Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản:
Cơ quan quản lý:
Xác định rõ cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh…).
Nội dung quản lý:
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Cấp phép, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm.
Giải quyết tranh chấp.
Thống kê, báo cáo.
VII. Chế tài xử lý vi phạm:
Các hành vi vi phạm:
Liệt kê các hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản.
Hình thức xử lý:
Cảnh cáo, phạt tiền, tước giấy phép kinh doanh, truy cứu trách nhiệm hình sự…
Thẩm quyền xử lý:
Xác định rõ cơ quan nào có thẩm quyền xử lý vi phạm.
VIII. Điều khoản chuyển tiếp và hiệu lực thi hành:
Điều khoản chuyển tiếp:
Xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển tiếp từ quy định cũ sang quy định mới.
Hiệu lực thi hành:
Thời điểm nghị định có hiệu lực.
Lưu ý:
Đây chỉ là dàn ý chi tiết, nội dung cụ thể của từng điều khoản sẽ phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước và tình hình thực tế của thị trường bất động sản.
Khi xây dựng dự thảo, cần tham khảo các văn bản pháp luật liên quan (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng…) và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.
Cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp, người dân để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của nghị định.
Để có được một dự thảo nghị định chi tiết và chính xác nhất, bạn cần tìm kiếm và tham khảo các dự thảo nghị định luật kinh doanh bất động sản hiện hành hoặc đang được thảo luận trên các trang thông tin chính thức của chính phủ và các bộ, ngành liên quan.
Nguồn: #Viec_lam_Ho_Chi_Minh