Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Luật này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, với nhiều sửa đổi, bổ sung đáng chú ý so với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Dưới đây là bình luận chi tiết về những điểm nổi bật và tác động tiềm tàng của Luật này:
I. Tổng quan về Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:
Mục tiêu:
Luật hướng đến mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, tăng cường quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
Phạm vi điều chỉnh:
Luật quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm:
Kinh doanh bất động sản có sẵn (mua bán, cho thuê, cho thuê mua).
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Dịch vụ môi giới bất động sản.
Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Quản lý bất động sản.
Đối tượng áp dụng:
Luật áp dụng cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
II. Những điểm mới nổi bật và bình luận:
1. Mở rộng phạm vi đối tượng được kinh doanh bất động sản:
Quy định mới:
Luật mở rộng đối tượng được phép kinh doanh bất động sản cho cả cá nhân, không chỉ giới hạn ở doanh nghiệp như trước đây. Tuy nhiên, cá nhân kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện nhất định, như có đăng ký kinh doanh, có vốn pháp định và đáp ứng các điều kiện về chứng chỉ hành nghề (nếu có).
Bình luận:
Ưu điểm:
Tạo điều kiện cho nhiều người dân tham gia vào thị trường, tăng tính cạnh tranh, giảm thiểu tình trạng “cò mồi” hoạt động trái phép.
Thách thức:
Đòi hỏi công tác quản lý nhà nước chặt chẽ hơn để đảm bảo tính chuyên nghiệp, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Việc kiểm soát vốn pháp định và chứng chỉ hành nghề của cá nhân cũng là một thách thức.
2. Siết chặt quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:
Quy định mới:
Bảo lãnh ngân hàng:
Bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng cho toàn bộ dự án trước khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều kiện mở bán:
Quy định cụ thể hơn về điều kiện mở bán, bao gồm: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, có giấy phép xây dựng, đã xây dựng xong phần móng và hoàn thành các thủ tục pháp lý khác.
Sử dụng tiền ứng trước:
Quy định chặt chẽ hơn về việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có sự giám sát của ngân hàng.
Bình luận:
Ưu điểm:
Tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, giảm thiểu rủi ro dự án “treo”, đảm bảo tính khả thi của dự án và tăng niềm tin vào thị trường.
Thách thức:
Có thể làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, dẫn đến giá bán nhà tăng. Ngân hàng cũng cần có năng lực thẩm định dự án và quản lý rủi ro hiệu quả.
3. Tăng cường minh bạch thông tin thị trường bất động sản:
Quy định mới:
Xây dựng hệ thống thông tin:
Nhà nước có trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, bao gồm thông tin về quy hoạch, giá cả, giao dịch, dự án…
Công khai thông tin:
Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai đầy đủ, chính xác thông tin về dự án, bao gồm thông tin về pháp lý, tiến độ, giá cả, chất lượng…
Bình luận:
Ưu điểm:
Giúp người mua có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định đầu tư, giảm thiểu tình trạng thông tin sai lệch, thổi giá, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn.
Thách thức:
Đòi hỏi sự đầu tư lớn vào hệ thống công nghệ thông tin và nguồn nhân lực để thu thập, xử lý và cung cấp thông tin. Cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp cung cấp thông tin sai lệch.
4. Nâng cao vai trò của sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản:
Quy định mới:
Điều kiện hoạt động:
Quy định chặt chẽ hơn về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản, bao gồm yêu cầu về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm, chứng chỉ hành nghề.
Trách nhiệm:
Nâng cao trách nhiệm của sàn giao dịch và môi giới trong việc cung cấp thông tin, tư vấn, hỗ trợ khách hàng và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
Bình luận:
Ưu điểm:
Nâng cao chất lượng dịch vụ, đảm bảo tính chuyên nghiệp, giảm thiểu rủi ro cho người mua và người bán, góp phần ổn định thị trường.
Thách thức:
Cần có cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả để đảm bảo sàn giao dịch và môi giới tuân thủ quy định. Cần có chương trình đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho đội ngũ môi giới.
5. Quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản:
Quy định mới:
Điều kiện kinh doanh:
Quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, bao gồm yêu cầu về năng lực tài chính, nhân sự, kinh nghiệm.
Quyền và nghĩa vụ:
Quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của đơn vị quản lý, ban quản trị và chủ sở hữu.
Phí quản lý:
Quy định về việc xác định và thu phí quản lý, đảm bảo tính minh bạch và hợp lý.
Bình luận:
Ưu điểm:
Nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý, bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, giải quyết các tranh chấp liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.
Thách thức:
Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị quản lý, ban quản trị và chủ sở hữu.
III. Tác động tiềm tàng của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:
Đối với thị trường:
Tăng tính minh bạch và ổn định:
Luật sẽ góp phần minh bạch hóa thông tin, giảm thiểu rủi ro, ổn định thị trường và tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người mua.
Tăng chất lượng dự án:
Các quy định chặt chẽ về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai sẽ thúc đẩy chủ đầu tư nâng cao chất lượng dự án, đảm bảo tiến độ và thực hiện đúng cam kết.
Nâng cao vai trò của các tổ chức trung gian:
Sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản sẽ đóng vai trò quan trọng hơn trong việc kết nối người mua và người bán, cung cấp thông tin và tư vấn chuyên nghiệp.
Đối với doanh nghiệp:
Tăng chi phí tuân thủ:
Doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với chi phí tuân thủ cao hơn, đặc biệt là chi phí bảo lãnh ngân hàng và chi phí công khai thông tin.
Cạnh tranh gay gắt hơn:
Việc mở rộng đối tượng được kinh doanh bất động sản sẽ làm tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Yêu cầu chuyên nghiệp hóa:
Doanh nghiệp cần nâng cao năng lực quản lý, năng lực tài chính và chất lượng nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu của Luật.
Đối với người tiêu dùng:
Được bảo vệ tốt hơn:
Luật sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tính khả thi của dự án.
Có nhiều lựa chọn hơn:
Việc mở rộng đối tượng được kinh doanh bất động sản sẽ tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua.
Yêu cầu cẩn trọng hơn:
Người mua cần cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn dự án, chủ đầu tư và các tổ chức trung gian.
IV. Kết luận:
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản Việt Nam. Luật này dự kiến sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Tuy nhiên, để Luật thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong việc triển khai và thực thi. Đồng thời, cần có sự giám sát chặt chẽ để đảm bảo Luật được thực hiện một cách nghiêm túc và hiệu quả.
Lưu ý:
Bình luận này chỉ mang tính chất tham khảo và không thay thế cho việc nghiên cứu kỹ lưỡng văn bản Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thị trường bất động sản luôn biến động, do đó cần theo dõi sát sao tình hình thực tế để có những đánh giá và điều chỉnh phù hợp.
Hy vọng bình luận này cung cấp cho bạn một cái nhìn tổng quan và chi tiết về Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào khác, đừng ngần ngại hỏi nhé!
Nguồn: @Viec_lam_Ho_Chi_Minh