Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực phức tạp, chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Dưới đây là một bản viết chi tiết về các khía cạnh pháp lý quan trọng trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ CHỦ YẾU:
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020):
Đây là luật chuyên ngành, quy định các vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản.
Luật Đất đai năm 2013:
Điều chỉnh các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, một yếu tố then chốt trong kinh doanh bất động sản.
Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2019):
Quy định về sở hữu, phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở.
Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020):
Điều chỉnh các hoạt động xây dựng, một khâu quan trọng trong phát triển dự án bất động sản.
Luật Đầu tư năm 2020:
Quy định về hoạt động đầu tư, bao gồm cả đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Luật Doanh nghiệp năm 2020:
Điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Các văn bản hướng dẫn thi hành:
Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết các luật trên.
II. CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHỦ YẾU:
1. Kinh doanh bất động sản có sẵn:
Mua bán, chuyển nhượng:
Mua bất động sản từ người khác và bán lại để kiếm lời.
Cho thuê, cho thuê mua:
Cho thuê bất động sản để thu tiền thuê, hoặc cho thuê mua (người thuê trả tiền thuê trong một thời gian nhất định, sau đó được chuyển quyền sở hữu).
Kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Môi giới bất động sản:
Làm trung gian giữa người mua và người bán, hoặc người cho thuê và người thuê.
Quản lý bất động sản:
Quản lý, vận hành và bảo trì bất động sản cho chủ sở hữu.
Định giá bất động sản:
Xác định giá trị của bất động sản.
Tư vấn bất động sản:
Cung cấp thông tin và lời khuyên về thị trường bất động sản.
2. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:
Phát triển dự án bất động sản:
Đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, khu đô thị, trung tâm thương mại… và bán, cho thuê.
Bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Bán hoặc cho thuê mua nhà, công trình khi chưa hoàn thành xây dựng. Hoạt động này chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của người mua.
III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh:
Thành lập doanh nghiệp:
Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp (trừ trường hợp cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ không thường xuyên).
Đăng ký kinh doanh bất động sản:
Phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Có đủ vốn pháp định:
Mức vốn pháp định tối thiểu do Chính phủ quy định (hiện tại là 20 tỷ đồng).
Người quản lý, điều hành có chứng chỉ:
Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, người môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề.
2. Đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:
Đủ điều kiện theo quy định:
Phải đáp ứng các điều kiện về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…
Không có tranh chấp:
Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Không bị kê biên để thi hành án:
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
IV. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
Quyền:
Kinh doanh các loại hình bất động sản theo quy định của pháp luật.
Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin liên quan đến giao dịch.
Thu phí dịch vụ theo thỏa thuận.
Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ:
Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về bất động sản.
Chịu trách nhiệm về chất lượng bất động sản.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Bồi thường thiệt hại cho khách hàng nếu vi phạm hợp đồng.
Tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
V. HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
Hình thức:
Phải được lập thành văn bản.
Nội dung chủ yếu:
Thông tin về các bên.
Thông tin về bất động sản.
Giá cả, phương thức thanh toán.
Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Thời hạn thực hiện hợp đồng.
Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.
Phương thức giải quyết tranh chấp.
Một số loại hợp đồng phổ biến:
Hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà ở.
Hợp đồng mua bán đất nền.
Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản.
VI. CÁC VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý:
Tính pháp lý của dự án:
Kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án trước khi quyết định đầu tư (giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch…).
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai:
Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật trước khi được bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Quyền lợi của người mua:
Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về dự án và bất động sản.
Giải quyết tranh chấp:
Khi có tranh chấp, các bên có thể giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải, hoặc khởi kiện ra tòa án.
VII. CÁC HÀNH VI BỊ CẤM TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện.
Gian lận, lừa dối khách hàng.
Chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng.
Huy động vốn trái phép.
Vi phạm quy định về quản lý đất đai, xây dựng.
LƯU Ý:
Đây chỉ là bản tóm tắt chung về các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Pháp luật có thể thay đổi, vì vậy cần cập nhật thông tin thường xuyên.
Khi thực hiện các giao dịch bất động sản, nên tìm kiếm sự tư vấn của luật sư để đảm bảo quyền lợi của mình.
Hy vọng bản viết chi tiết này cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan về các khía cạnh pháp lý quan trọng trong kinh doanh bất động sản. Chúc bạn thành công!
Nguồn: Viec lam TPHCM