Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, với nhiều điểm mới quan trọng nhằm điều chỉnh và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Dưới đây là một số điểm mới chi tiết:
I. Mở rộng phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng:
Phạm vi điều chỉnh:
Luật mới mở rộng phạm vi điều chỉnh, bao gồm cả hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất (QSDĐ) có sẵn hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Điều này giúp quản lý chặt chẽ hơn việc chuyển nhượng QSDĐ trong các dự án.
Đối tượng áp dụng:
Không chỉ các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, mà cả các tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch bất động sản quy mô lớn (ví dụ: chuyển nhượng nhiều QSDĐ cùng lúc) cũng có thể thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật.
Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
II. Điều kiện kinh doanh bất động sản:
Nâng cao điều kiện về vốn pháp định:
Mức vốn pháp định để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể được điều chỉnh tăng lên (mức cụ thể sẽ do Chính phủ quy định). Điều này nhằm đảm bảo năng lực tài chính của doanh nghiệp, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.
Bổ sung điều kiện về năng lực chuyên môn:
Yêu cầu người quản lý, điều hành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có chứng chỉ hoặc đào tạo về quản lý bất động sản. Điều này giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và tính chuyên nghiệp của thị trường.
Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:
Bổ sung các quy định cụ thể về điều kiện đối với các loại hình bất động sản khác nhau (nhà ở, công trình xây dựng, QSDĐ) khi đưa vào kinh doanh.
Siết chặt điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là về tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, và quyền lợi của khách hàng.
III. Các hình thức kinh doanh bất động sản:
Bổ sung các hình thức kinh doanh mới:
Luật mới có thể bổ sung một số hình thức kinh doanh bất động sản mới, phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường (ví dụ: kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp).
Quy định chi tiết hơn về các hình thức kinh doanh hiện có:
Mua bán, chuyển nhượng bất động sản:
Quy định rõ hơn về trình tự, thủ tục, và các điều kiện ràng buộc trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Cho thuê, cho thuê mua bất động sản:
Bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê; các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê; và xử lý tranh chấp.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Quy định chi tiết hơn về các loại hình dịch vụ bất động sản (môi giới, tư vấn, quản lý), điều kiện hoạt động, và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ.
IV. Giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản:
Mở rộng phạm vi giao dịch qua sàn:
Có thể mở rộng các loại hình bất động sản phải giao dịch qua sàn, nhằm tăng tính minh bạch và kiểm soát của Nhà nước.
Nâng cao vai trò của sàn giao dịch:
Quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin chính xác và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch:
Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, xử lý nghiêm các vi phạm.
V. Hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Quy định chặt chẽ về nội dung hợp đồng:
Bổ sung các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là khách hàng.
Công chứng, chứng thực hợp đồng:
Quy định rõ hơn về các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực; trách nhiệm của các tổ chức công chứng, chứng thực.
Xử lý vi phạm hợp đồng:
Bổ sung các quy định về xử lý vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại, và giải quyết tranh chấp.
VI. Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản:
Phân công trách nhiệm rõ ràng:
Phân công rõ ràng trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương trong quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Tăng cường thanh tra, kiểm tra:
Tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát thị trường bất động sản, xử lý nghiêm các vi phạm.
Xây dựng hệ thống thông tin:
Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản đầy đủ, chính xác, và kịp thời, phục vụ công tác quản lý và nhu cầu của người dân.
VII. Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng:
Minh bạch thông tin:
Yêu cầu các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác, và kịp thời về dự án, sản phẩm bất động sản.
Bảo lãnh ngân hàng:
Tăng cường quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo quyền lợi của khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.
Cơ chế giải quyết tranh chấp:
Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả, và công bằng, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Lưu ý:
Đây chỉ là một số điểm mới chính của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nội dung chi tiết và cụ thể sẽ được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật.
Do Luật có hiệu lực từ 01/01/2025, nên các quy định hiện hành vẫn có hiệu lực cho đến thời điểm đó.
Để có thông tin chi tiết và chính xác nhất, bạn nên tham khảo trực tiếp Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Nguồn: @Viec_lam_TPHCM