Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) có nhiều điểm mới đáng chú ý so với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Dưới đây là một số điểm mới quan trọng, được trình bày chi tiết:
1. Mở rộng phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng:
Phạm vi điều chỉnh:
Luật 2023 mở rộng phạm vi điều chỉnh, bao gồm cả các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản (như quản lý bất động sản) và các hoạt động liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai (BĐSHTTL).
Đối tượng áp dụng:
Luật làm rõ hơn về các đối tượng áp dụng, bao gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản; và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đặc biệt, Luật tập trung vào việc điều chỉnh hoạt động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản và các nhà môi giới bất động sản.
2. Thay đổi điều kiện kinh doanh bất động sản:
Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án:
Luật quy định chặt chẽ hơn về điều kiện năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý dự án, và trách nhiệm của chủ đầu tư.
Yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng mức đầu tư dự án (đối với dự án sử dụng đất) hoặc 15% (đối với dự án không sử dụng đất).
Bổ sung quy định về việc chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án, tiến độ thực hiện, và tình hình huy động vốn.
Điều kiện đối với sàn giao dịch bất động sản:
Luật tăng cường quản lý hoạt động của sàn giao dịch BĐS, yêu cầu sàn phải có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, đội ngũ nhân viên và quy trình hoạt động.
Quy định rõ hơn về trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc kiểm tra tính pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào giao dịch.
Bổ sung quy định về việc sàn giao dịch phải có hệ thống thông tin quản lý và lưu trữ dữ liệu giao dịch.
Điều kiện đối với nhà môi giới bất động sản:
Luật siết chặt điều kiện hành nghề môi giới, yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề và tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp.
Nâng cao yêu cầu về trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của người hành nghề môi giới.
Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động của nhà môi giới để ngăn chặn các hành vi lừa đảo, gian lận.
3. Thay đổi quy định về giao dịch bất động sản:
Hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Luật quy định chi tiết hơn về nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS.
Bổ sung các điều khoản bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê, đặc biệt là trong các giao dịch BĐSHTTL.
Quy định rõ về trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng và xử lý các tranh chấp phát sinh.
Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai:
Luật có nhiều quy định mới nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua BĐSHTTL.
Chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn khi đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, và tiến độ xây dựng.
Ngân hàng phải có trách nhiệm bảo lãnh cho việc bán, cho thuê mua BĐSHTTL.
Luật quy định rõ về quyền của người mua được đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận lại tiền khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.
Thanh toán trong giao dịch bất động sản:
Luật khuyến khích thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch và an toàn.
Quy định về việc sử dụng tài khoản phong tỏa để quản lý tiền đặt cọc, tiền thanh toán của người mua.
4. Quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Bổ sung các loại hình dịch vụ bất động sản:
Luật bổ sung các loại hình dịch vụ BĐS như quản lý BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS.
Quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS:
Luật quy định về điều kiện kinh doanh đối với từng loại hình dịch vụ BĐS.
Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS:
Luật quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS.
5. Tăng cường công khai, minh bạch thông tin:
Luật yêu cầu các chủ đầu tư dự án, sàn giao dịch BĐS, và các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS phải công khai thông tin về dự án, sản phẩm, dịch vụ, và tình hình hoạt động kinh doanh.
Thông tin phải được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng và tại trụ sở, địa điểm kinh doanh.
6. Xử lý vi phạm:
Luật tăng cường các biện pháp xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm cả xử phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự.
Các hành vi vi phạm phổ biến như lừa đảo, gian lận, huy động vốn trái phép, xây dựng sai phép sẽ bị xử lý nghiêm khắc.
Tóm tắt những điểm mới quan trọng nhất:
Siết chặt điều kiện kinh doanh:
Nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính, kinh nghiệm, và đạo đức nghề nghiệp của các chủ thể kinh doanh BĐS.
Bảo vệ người mua BĐSHTTL:
Tăng cường các biện pháp bảo vệ quyền lợi của người mua, đặc biệt là trong các giao dịch BĐSHTTL.
Minh bạch thông tin:
Yêu cầu công khai thông tin đầy đủ, chính xác về dự án, sản phẩm, và dịch vụ BĐS.
Tăng cường quản lý dịch vụ BĐS:
Bổ sung và quy định rõ hơn về các loại hình dịch vụ BĐS và điều kiện kinh doanh.
Xử lý nghiêm vi phạm:
Tăng cường các biện pháp xử lý vi phạm để đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
Lưu ý:
Đây chỉ là một số điểm mới chính của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Để hiểu rõ và đầy đủ hơn, bạn nên tham khảo toàn văn Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, vì vậy các quy định hiện hành vẫn có hiệu lực cho đến thời điểm đó.
Hy vọng thông tin này hữu ích cho bạn!
Nguồn: Viec lam Ho Chi Minh